Die Durchführung einer Wertermittlung bei Pächterwechsel wird oft für nicht notwendig gehalten. Darf ein Pächterwechsel also ohne Wertermittlung vorgenommen werden?

„Schön gelegener Kleingarten in guter Lage gegen Höchstgebot zu verkaufen“

Diese oder ähnliche Verkaufsangebote finden sich immer wieder bei den gängigen Portalen oder in den Printmedien. Hierbei wird jedoch vergessen, dass ausschließlich der Verpächter darüber entscheidet, mit wem er den neuen Pachtvertrag abschließt. Schließlich wird der neue Vertragspartner auch Mitglied im Verein und die „Chemie“ muss stimmen. Wenn sich also ein Käufer für den Garten findet und dieser bereit ist, den geforderten oder gewünschten Preis zu zahlen bedeutet dies nicht, dass der Verpächter diesen auch akzeptieren muss.

Das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) regelt die gesetzliche Entschädigung nur für den Fall, dass das Gelände einer Umnutzung oder Neuordnung zugeführt wird. Für alle anderen Fällen erfolgt der Hinweis: „Soweit Regeln für die Bewertung von Anpflanzungen und Anlagen von den Ländern aufgestellt oder von einer Kleingärtnerorganisation beschlossen und durch die zuständige Behörde genehmigt worden sind, sind diese bei der Bemessung der Höhe der Entschädigung zugrunde zu legen“. Diese Regeln finden sich in den „Richtlinien für die Wertermittlung von Aufwuchs, Gartenlauben und sonstigen Einrichtungen in Kleingärten“ des Landesverbandes Rheinland der Gartenfreunde, die mit dem zuständigen Ministerium abgestimmt wurde. Die Richtlinie ist insofern legitimiert und deren Anwendung wird durch den Landesverband dringend empfohlen. Eine entsprechende Regelung findet sich im Übrigen auch in den meisten Pachtverträgen mit den Gartenfreunden.

Den Wertermittlungsrichtlinien liegen folgende Gedanken zugrunde:

  1. Ein Kleingarten ist kein Eigentum, sondern ein gepachteter Garten, auf dem lediglich das Eingebrachte Eigentum des Pächters ist. Er ist somit kein Handelsobjekt, das nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu bewerten ist.
  2. Der übernehmende Gartenpächter soll einen sozial verträglichen Preis für die bewerteten Sachen zahlen, die als für die kleingärtnerische Nutzung erforderlich anzuerkennen sind.
  3. Dem abgebenden Kleingärtner soll der Zeitwert seines Eigentums erstattet werden, ohne Wertgewinn, unter Berücksichtigung des gehabten Nutzens.
  4. Nicht gestattete und nutzbare Sachen sind vor der Übergabe des Gartens zu entfernen.
  5. Angeführte Mängel sind zu beseitigen.

Die Richtlinie bestimmt, dass „der scheidende Pächter … bei Beendigung des Pachtverhältnisses … Anspruch auf Erstattung seiner Aufwendungen …hat“. Dies gilt, wenn er den Einzelpachtvertrag selbst gekündigt hat, wenn er die Kündigung durch den Verpächter oder Generalpächter durch schuldhaftes Verhalten herbeigeführt hat oder wenn der bestehende Pachtvertrag einvernehmlich aufgehoben wird.

Mit der Beendigung eines Pachtverhältnisses besteht für den scheidenden Pächter die Verpflichtung, die Parzelle in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Dies bedeutet, dass sie den Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes im Hinblick auf die tatsächliche Nutzung, aber auch im Hinblick auf Art, Größe und Beschaffenheit entsprechen muss. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn möglicherweise Pflichtverletzungen wie unzulässige oder übergroße Baukörper über einen längeren Zeitraum vom Zwischenpächter bzw. dem von diesem beauftragten Vereinsvorstand geduldet wurden.

In der Praxis kommt es darauf an, die Bestandsaufnahme durch die Wertermittlung im engen zeitlichen Zusammenhang mit der Beendigung des Pachtverhältnisses durchzuführen und ohne Verzögerungen die erforderlichen Maßnahmen zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes festzulegen, damit etwaige Mängel, z. B. aufgrund unterlassener Pflege, eindeutig dem scheidenden Pächter zuordnen zu können.

Der scheidende Pächter hat Anspruch auf Erstattung für die von ihm eingebrachten Anpflanzungen und Anlagen gegenüber dem nachfolgenden Pächter. Er hat keinen Anspruch gegenüber dem Verpächter (Verein oder Verband). Der Verpächter ist im Namen und für Rechnung des scheidenden Pächters tätig. Der Verpächter beauftragt den Wertermittler auf der Grundlage der Richtlinien der Wertermittlung der Landesverbände Rheinland und Westfalen und Lippe, den Wert des Gartens zu ermitteln und in einer Niederschrift festzuhalten. Nicht durch die Richtlinie erfasste Gegenstände, wie Geräte zur Gartenbewirtschaftung, Gartenmöbel und anderes bewegliches Gut sowie das Laubeninventar muss der Nachpächter nicht übernehmen. Eine privatrechtliche Einigung ist jedoch im Grundsatz möglich. Sollte dies nicht möglich sein, so ist die Laube vollständig zu räumen.

Der Verpächter übersendet dem scheidenden Pächter eine Abschrift der Niederschrift mit dem schriftlichen Hinweis, dass eventuelle Einwände gegen diese Wertermittlung innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung schriftlich erhoben werden können. Nach Ablauf der Frist stellt der Vorstand, ggf. nach Überprüfung von Einwendungen, abschließend die Erstattungssumme schriftlich fest und stellt dies dem Pächter zu. Gegen diese abschließende Wertfeststellung kann innerhalb von zwei Wochen nach der Bekanntgabe schriftlich Beschwerde beim Bezirks-, Kreis- oder Stadtverband erhoben werden. Erst nach dessen Entscheidung ist eine Klageerhebung zulässig. Eine Verpflichtung zur Auszahlung des Erstattungsbetrags besteht erst dann, wenn der neue Pächter die Entschädigung über den Verpächter gezahlt hat.

Landesverband Rheinland der Gartenfreunde e. V.
Sternstraße 42, 40479 Düsseldorf

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