Kündigung von Pachtverträgen in Kleingartenanlagen

Wie im normalen Leben, verlaufen auch im Kleingartenbereich nicht alle Beziehungen problemlos. Häufig bestehen die Probleme häufig darin, dass der Garten nicht kleingärtnerisch genutzt wird oder dass keine Gemeinschaftsleistungen erbracht werden.

Kündigung von Pachtverträgen in Kleingartenanlagen

 Die Kündigung des Pachtverhältnisses ist zumeist für eine der beteiligten Seiten unangenehm. Sei es, dass ein neuer und geeigneter Pächter gefunden werden muss, was sich manchmal als schwierig erweisen kann, oder weil die Kündigung vermeintlich überraschend kam. Sie sollte daher immer das „letzte Mittel“ sein, zu dem gegriffen wird. Wenn es jedoch erforderlich wird, sollten Sie keine Fehler machen, da ansonsten die Kündigung angegriffen werden kann. Dieses Merkblatt soll Ihnen die wichtigen Fragen beantworten.

Wer darf die Kündigung erklären?

Der Verpächter ist die kleingärtnerische Organisation, also der Verein. Wenn die Kündigung durch den Verpächter ausgesprochen wird, muss der Verein durch seinen Vorstand vertreten werden. Hier ist müssen Sie auf die Vertretungsberechtigung nach der Satzung achten. Wenn dort beispielsweise festgelegt ist, dass der Verein durch zwei Vorstandsmitglieder gemeinsam vertreten wird, dann ist es auch erforderlich, dass beide Vorstandsmitglieder die Kündigung unterschreiben.

Wenn die Kündigung durch einen Stellvertreter ausgesprochen wird, muss dieser seine Bevollmächtigung nachweisen. Er sollte dafür eine Originalvollmacht zusammen mit dem Kündigungsschreiben verschicken. Auch für die Vollmacht gilt das im vorigen Abschnitt zur Vertretungsberechtigung gesagte.

Die Kündigung ist empfangsbedürftig, das bedeutet, dass der Empfänger sie tatsächlich erhalten muss. Nach der Rechtsprechung reicht es aus, dass sie so in den „Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass mit der Möglichkeit der Kenntnisnahme gerechnet werden kann“. In der Regel reicht es also aus, wenn Sie die Kündigung vormittags in den Briefkasten des Pächters einwerfen, weil dann auch noch damit gerechnet werden kann, dass der Briefkasten am selben Tag geleert wird. Die Kündigung ist an alle im jeweiligen Pachtvertrag aufgenommenen Pächter zu richten. Wenn es sich bei den Pächtern um ein Ehepaar oder Lebenspartner i. S. d. Lebenspartnerschaftsgesetz (gleichgeschlechtliche Ehe) handelt, dann ist die Kündigung auch an beide Vertragspartner zu richten.

Wenn der Pächter kündigt, reicht es aus, wenn ein Vorstandsmitglied (i. S. d. § 26 BGB) diese zur Kenntnis nimmt, selbst wenn der Verein durch mehrere Vorstandsmitglieder vertreten wird.

Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, muss der Zugang bewiesen werden. Daher sollten Sie idealerweise die Kündigung durch einen Boten überbringen lassen. Dieser Bote darf nicht dem vertretungsberechtigten Vorstand angehören, weil er sonst in einem späteren Prozess nicht als Zeuge gehört werden kann.

Die Kündigung muss schriftlich erteilt werden, das bedeutet auch, dass sie eigenhändig durch den Vorstand unterschrieben sein muss. Das Schreiben sollte auch als Kündigung bezeichnet werden und die wesentlichen Kündigungsgründe enthalten.

Eine Kündigung kann nicht zurückgenommen werden! Rechtlich handelt es sich bei einer „Rücknahme“ der Kündigung um einen neuen Vertragsschluss zu den bisherigen Vertragsbedingungen.

Der soziale Charakter des Bundeskleingartengesetzes erlaubt die Kündigung nur in wenigen Fällen. Durch den Verpächter kann nur fristlos nach § 8 BKleingG oder fristgerecht nach § 9 BKleingG gekündigt werden.

Fristlose Kündigung

Die fristlose Kündigung kann im Fall des Zahlungsverzuges und der schweren Pflichtverletzung ausgesprochen werden.

Bei dem Zahlungsverzug muss der Pächter mit der Entrichtung der Pacht für mindestens ein Vierteljahr in Verzug sein und nicht innerhalb von zwei Monaten nach Mahnung in Textform die fällige Pachtforderung erfüllt haben.

Hier ist zunächst erforderlich, dass die Pacht fällig ist. Diese Fälligkeit ergibt sich entweder aus dem Pachtvertrag direkt oder aus der Jahresrechnung, welche dem Pächter übersandt wird.

Daneben ist die fristlose Kündigung möglich, wenn der Pächter oder von ihm auf dem Kleingartengrundstück geduldete Personen so schwerwiegende Pflichtverletzungen begehen, dass dem Verpächter die Fortsetzung nicht zugemutet werden kann.

Diese Pflichtverletzung muss sehr schwerwiegend sein. Das Gesetz nennt hier als beispielhaften Fall die „nachhaltige Störung des Friedens in der Kleingärtnergemeinschaft“. Wenn also schwere Beleidigungen oder Tätlichkeiten vorgefallen sind, wird man eine solche schwerwiegende Pflichtverletzung annehmen können. Bewirtschaftungsmängel, also die mangelnde Pflege oder das verwildern lassen der Parzelle sind keine schwerwiegenden Pflichtverletzungen.

Die fristlose Kündigung kann jederzeit ausgesprochen werden und ist an keine Frist gebunden. Sie sollten diese jedoch zeitnah nach dem Ereignis aussprechen!

Fristgerechte Kündigung

Die fristgerechte Kündigung kann durch den Pächter nur zum 30.11. eines Jahres ausgesprochen werden. Sie ist bis zum 3. Werktag im August auszusprechen; der Samstag zählt hier als Werktag. Entscheidend ist hier der Zugang bei dem Empfänger.

Die fristgerechte Kündigung ist in verschiedenen Fällen möglich. Wir haben hier nur die für Sie praktisch relevanten Fälle der Kündigung wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzungen dargestellt.

Erforderlich ist hier, dass trotz einer erteilten Abmahnung eine nicht kleingärtnerische Nutzung fortgesetzt wird oder gegen andere Verpflichtungen, die sich aus dem Pachtverhältnis ergeben, verstoßen wird.

Der Begriff der kleingärtnerischen Nutzung ergibt sich aus § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG und ist durch die nichterwerbsmäßige gärtnerische Nutzung gekennzeichnet. Die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten durch Selbstarbeit des Kleingärtners oder seiner Familienangehörigen steht hier im Vordergrund.

Die weiteren Pflichtverletzungen, welche nach dem BKleingG eine Kündigung rechtfertigen, können beispielsweise auch in wiederholten Zahlungsverzügen bestehen. Auch die Störung der Gemeinschaft (Beleidigungen, tätliche Auseinandersetzungen o. ä.), Verstöße gegen die Gartenordnung oder das BKleingG (Laubengröße etc.) können zu einer Kündigung führen. Hier bestehen Überschneidungen zu dem Anwendungsbereich der fristlosen Kündigung. Auch ein dauerndes Wohnen in der Laube ist nach dem BKleingG nicht gestattet und kann zu der Kündigung des Pachtverhältnisses führen.

Sofern der Pachtvertrag nicht eine abweichende Regelung enthält, darf der Garten nur durch den Pächter genutzt werden. Eine unbefugte Überlassung an einen Dritten kann zu einer Kündigung führen. Beispielsweise wird der Pachtvertrag durch X geschlossen, welcher in der Kleingartenanlage nie gesehen wird. Stattdessen bewirtschaftet Y die Parzelle.

Bewirtschaftungsmängel

Ob ein Kleingarten Bewirtschaftungsmängel aufweist, muss sich an den Umständen des Einzelfalls orientieren, da das BKleingG hierzu keine Beschreibung enthält, was unter Bewirtschaftungsmängeln zu verstehen ist. Zu empfehlen ist hier ein abgestuftes Vorgehen gegenüber dem Pächter. Sobald bekannt wird, dass ein Kleingärtner seine Parzelle nicht mehr im normalen Maße pflegt und herrichtet, sollte schon mit ihm Kontakt aufgenommen werden, da solche Verhaltensweisen teilweise in anderen Bereichen begründet sind. So kann ggf. die Gemeinschaft hier helfen, um den Garten herzurichten.

Sobald der Pächter keine Abhilfe schafft, ist der Zustand des Gartens zu dokumentieren (Protokoll mit Fotos mit Unterschrift des Pächters), um die Abmahnung vorzubereiten.

Auch die Verweigerung von geldlichen und sonstigen Gemeinschaftsleistungen kann zu einer Kündigung führen.

Allen Verstößen ist gemeinsam, dass der Verpächter erst eine Abmahnung aussprechen muss.

Abmahnungsberechtigt ist der Verpächter, so dass auch hier auf die Vertretungsberechtigung zu achten ist. Auch hier ist –wie bei der Kündigung- darauf zu achten, dass die Abmahnung an alle Pächter gerichtet ist und diesen auch zugeht.  Die Abmahnung kann in Textform (Brief, Fax oder auch E-Mail) erteilt werden.

In der Abmahnung muss das gerügte Verhalten des Pächters genau bezeichnet werden.

Wie der Vorsitzende Müller am 01.07.2014 feststellen musste, weist Ihr Garten zahlreiche Bewirtschaftungsmängel auf. So ist der Rasen seit mehreren Wochen nicht mehr gemäht worden und der Zaun Ihrer Parzelle ist an mehreren Stellen beschädigt. Diesbezüglich wurden Sie bereits am 15.06.2014 angesprochen. Wir haben den Gesamtzustand Ihres Gartens mit Fotos festgehalten. Entsprechende Abdrucke haben wir zu Ihrer Kenntnisnahme beigefügt.

Weiter muss in der Abmahnung dem Pächter eine angemessene (!!) Frist eingeräumt werden, in derer sich der Pächter um Abhilfe bemühen muss.

„Wir fordern Sie auf, diese benannten Mängel innerhalb von zwei Wochen bis zum 15.07.2014 abzustellen.

Schlussendlich ist in der Abmahnung darauf hinzuweisen, dass im Falle der Nichtbefolgung die Kündigung des Pachtverhältnisses erfolgt.

Sollten Sie dieser Aufforderung nicht nachkommen, sehen wir uns leider gezwungen, die Kündigung des Pachtverhältnisses auszusprechen.“

Folgen der Kündigung

Mit der Kündigung ist das Pachtverhältnis zwischen dem Pächter und Verpächter beendet. Der Pächter ist somit nicht mehr berechtigt, die Parzelle weiter zu nutzen. Da das Kleingartenpachtrecht auf das allgemeine Pachtrecht des BGB und damit auf das Mietrecht verweist, ist hier eine Besonderheit des Mietrechts zu beachten. Nach der Regelung des § 545 BGB kann sich das Pachtverhältnis trotz der Kündigung auf unbestimmte Zeit verlängern, wenn der / die Pächter die Parzelle weiter nutzen und der Verpächter davon Kenntnis hat. Hier müssen Sie direkt den Pächter zur Räumung auffordern.

Diese gesetzliche Wirkung können Sie auch schon in der Kündigung ausschließen, indem Sie im Kündigungsschreiben darauf hinweisen, dass der Anwendung des § 545 BGB schon jetzt widersprochen wird.

Sofern keine freiwillige Räumung erfolgen sollte, muss ein gerichtliches Räumungsverfahren durchgeführt werden. Dieses ist vor dem örtlichen Amtsgericht durchzuführen. Hier besteht zwar kein Anwaltszwang, es ist jedoch hilfreich, wenn Sie hier einen Anwalt

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